Hiện nay, vấn đề bất động sản đã và đang là vấn đề nóng bỏng của các nhà đầu tư. Họ luôn hướng đến những dự án bất động sản có tiếng để kinh doanh. Vấn đề chuyển sử dụng đất đai cũng đang diễn ra khá phổ biến. Như vậy khi chuyển quyền sử dụng đất cần những thuế gì? Cách viết hóa đơn chuyển quyền sử dụng đất như thế nào? Chúng ta cùng đi tìm hiểu những kiến thức cơ bản này nhé!

Chuyển quyền sử dụng đất có cần viết hóa đơn không?

Căn cứ theo quy định của pháp luật thì người bán cần phải lập hóa đơn khi bán hàng hóa hoặc có dịch vụ nào đó. Nó thuộc các danh mục hàng hóa, dịch vụ hay luân chuyển tiêu dùng nội bộ. Chính vì vậy, cần viết hóa đơn khi chuyển quyền sử dụng đất để đảm bảo lợi ích giữa hai bên mua và bán.

Cách viết hóa đơn chuyển quyền sử dụng đất

Như mọi người cũng biết, theo quy định của pháp luật thì chúng ta không cần trả thuế giá trị gia tăng khi chuyển nhượng. Có quy định về giá tính thuế đối với chuyển quyền sử dụng đất. 

Giá tính thuế = giá chuyển nhượng bất động sản trừ đi giá đất được trừ để tính thuế GTGT.

Giá đất được trừ để tính thuế Giá trị gia tăng được quy định theo những trường hợp cụ thể:

Nhà nước giao đất để đầu tư kinh doanh cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán 

Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng gồm tiền sử dụng đất phải nộp vào ngân sách nhà nước để kinh doanh. Nó không tính tiền sử dụng đất được miễn, giảm và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.

Trường hợp cụ thể như sau: Năm 2021 Công ty kinh doanh bất động sản A được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán. Tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp là 20 tỷ đồng. Dự án được giảm 20% số tiền sử dụng đất phải nộp. Số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án đã được duyệt là 10 tỷ đồng.

Tổng giá trị đất được trừ sẽ được tính như sau:

Tiền sử dụng đất được miễn giảm thuế là: 20 tỷ x 20% = 4 tỷ (đồng);

Tiền sử dụng đất phải nộp vào ngân sách nhà nước không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm là: 20 tỷ – 4 tỷ – 10 tỷ = 6 tỷ (đồng);

Tổng giá tiền đất được trừ để tính tiền thuế giá trị gia tăng là: 6 tỷ + 10 tỷ = 16 tỷ (đồng). Tổng giá đất được trừ được phân bổ cho tổng số m2 đất được phép kinh doanh của nhà nước đưa ra.

Đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước ban hành 

Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng chính là giá đất doanh nghiệp trúng đấu giá theo nhà nước ban hành. Chính vì vậy, trong trường hợp này các bên cần xem xét đưa ra quyết định để tính thuế. Đảm bảo được chính xác theo quy định nhà nước

Thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng để cho thuê, xây dựng nhà nhằm mục đích kinh doanh buôn bán

Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp vào ngân sách nhà nước như đã quy định. Nó không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.

Cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân  

Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng nếu có; cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.

Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị của cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.

Nếu không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.

Trường hợp cụ thể Người thuộc tỉnh A với giá chuyển nhượng là 6 tỷ đồng. Công ty A có đầy đủ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai, chứng từ thanh toán tiền cho cá nhân A số tiền 6 tỷ đồng. Công ty A không đầu tư xây dựng gì thêm trên mảnh đất này. Tháng 1/2021, Công ty A chuyển nhượng mảnh đất mua từ cá nhân B nêu trên với giá 9 tỷ đồng thì Công ty A thực hiện lập hóa đơn giá trị gia tăng và kê khai, nộp thuế giá trị gia tăng, giá đất được trừ trong giá tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng là 6 tỷ đồng.

Cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng – chuyển giao thanh toán bằng giá trị chuyển quyền sử dụng đất

Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá tại thời điểm ký hợp đồng xây dựng chuyển giao theo quy định của pháp luật; nếu tại thời điểm ký hợp đồng chưa xác định được giá thì giá đất được trừ là giá để thanh toán công trình do cấp tỉnh quyết định theo quy định của pháp luật.

Trường hợp cụ thể như sau: Công ty cổ phần A ký hợp đồng xây dựng chuyển giao với UBND tỉnh A về việc xây dựng cầu đổi lấy giá trị đất; giá thanh toán công trình được UBND tỉnh A xác định theo quy định của pháp luật là 1.000 tỷ đồng, đổi lại Công ty cổ phần A được UBND tỉnh A giao cho 200 ha đất tại huyện B thuộc địa bàn tỉnh. Công ty cổ phần A sử dụng 200 ha đất để xây nhà để bán thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là 1.000 tỷ đồng.

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người dân theo hợp đồng chuyển nhượng, sau đó được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang thành đất ở để xây dựng chung cư, nhà ở… để bán kinh doanh sản xuất

Giá đất được trừ khi tính thuế giá trị gia tăng là giá đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng từ người dân và các chi phí khác bao gồm: khoản tiền sử dụng đất nộp vào ngân sách nhà nước để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, thuế thu nhập cá nhân nộp thay người dân có đất chuyển nhượng nếu các bên có thỏa thuận doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nộp thay.

Xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư để bán kinh doanh

Giá đất được trừ tính cho 1m2 nhà để bán được xác định bằng giá đất được trừ theo quy định tại 6 trường hợp nêu trên. Sau đó chia số m2 sàn xây dựng không bao gồm diện tích dùng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm, công trình xây dựng dưới mặt đất.

Trên đây là những kiến thức cơ bản về cách viết hóa đơn chuyển quyền sử dụng đất. Hy vọng sẽ giúp các bạn hiểu rõ hơn về nó trong cuộc sống để áp dụng một cách triệt để.